Задаток возвращается или нет?

Содержание

Срыв сделки: что будет с авансом и задатком?

Первоначальный платеж в форме задатка создает обязательства для обеих заключающих соглашение сторон. Покупатель, в итоге не купивший квартиру, внесенную в качестве задатка за нее сумму вернуть не сможет – деньги останутся продавцу. Если же продавец после получения задатка найдет более выгодного покупателя, то, по закону, он обязан вернуть удвоенную сумму полученного задатка. Кроме того, пострадавшей стороне дано право требовать покрытия убытков, понесенных ею при срыве сделки.

Если же договор купли-продажи стороны не оформили по причинам, не зависящим от них, или же по их обоюдному согласию, то сумма задатка, как и авансовая сумма, подлежит возврату.

А вот если в оговоренные сроки не состоялась сделка, подготавливаемая авансовым договором, у покупателя появляется право вернуть задаток по предварительному договору. Возврат авансовой суммы регламентирован статьями 395 и 487 Гражданского кодекса. Причем при уклонении продавца от возврата речь уже может идти о необоснованном использовании им чужих денежных средств и, соответственно, об уплате штрафных санкций. Процентная ставка при этом будет определяться действующей на момент исполнения обязательства учетной банковской ставкой.

Возмещения понесенных при нарушении договоренностей покупателем убытков может потребовать и продавец. Это право дано ему статьями 328 и 487 Гражданского кодекса.

Как вернуть аванс за квартиру у риэлтора?

Так как закон не предоставляет продавцу оснований для удержания авансовой суммы, дела по ее возврату рассматриваются в суде. Продавцы в лице риэлторов при этом пытаются отстаивать свои интересы двумя способами:

  • Отстаивают в суде признание аванса задатком. А задаток, по закону, не возвращается отказавшемуся от покупки квартиры покупателю.
  • Изначально оговаривают в авансовом договоре возможность перехода авансовой суммы в свою собственность, если сделка купли-продажи окажется сорванной покупателем.

Судьями подобные аргументы всерьез не рассматриваются. Тем более что включение в авансовый договор положений об ответственности сторон, аналогичных положениям договора о задатке, противоречит законодательным нормам (статья 421 и 422 Гражданского кодекса).

Подведем итог. Если дело так и не дошло до подписания основного договора, то обязательства сторон, предусмотренные авансовым договором, прекращаются, а уплаченная авансовая сумма, согласно статье 1102 Гражданского кодекса, возвращается покупателю-истцу – независимо от того, кто виновен в срыве сделки.

Как вернуть задаток по предварительному договору?

Если о возвращении задатка в досудебном порядке продавец не желает даже слушать, то отстаивать свои права несостоявшемуся покупателю придется в суде. Судебная практика включает два подхода к рассмотрению подобных дел.

  • Соглашение о задатке судья может признать ничтожным. В результате внесенная покупателем сумма будет приравнена к неосновательному обогащению продавца (как в случае с авансом) и будет подлежать возврату.
  • Соглашение о задатке судья может признать правомерным, то есть обеспечивающим будущие обязательства по планировавшемуся к подписанию договору купли-продажи. Тогда, по нормам о задатке, вернуть деньги покупателю не удастся.

Какой из подходов выберет суд? Решение вопроса «Можно ли вернуть задаток по предварительному договору?» будет зависеть от целого ряда обстоятельств. Судья учтет в буквальном смысле все: от условий подписания предварительного договора до соблюдения его сроков. Покупателю следует знать, что вероятность его выигрыша оценивается как 50/50. Поэтому так важно уделять максимум внимания изучению предлагаемого к подписанию предварительного договора.

Что такое задаток

Задаток — денежная сумма, передаваемая от покупателя продавцу и гарантирующая его намерения в дальнейшем купить товар. При этом денежная сумма, которая внесена в качестве задатка, вычитается из общей суммы, определенной в договоре.

Законодатель дает легальное определение понятия «задаток» в статье 380 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Важно! Если сделка купли-продажи не состоялась по вине продавца, на него возлагается обязанность вернуть задаток в двойном размере.

Договор задатка обладает рядом характерных черт:

  • он должен быть составлен письменно. Моментом вступления его в законную силу является момент оформления сделки купли-продажи;
  • он должен содержать сумму, которая передается, а также указание на то, что она является задатком;
  • он должен содержать цену по договору купли-продажи, адрес предмета договора и реквизиты каждой из сторон.

Если после того как задаток будет внесен, одна из сторон договора посчитает, что заключать сделку купли-продажи не стоит, так как появились более выгодные предложения, тщательно все обдумайте.

Продавец должен будет вернуть задаток в двойном размере, если он откажется от сделки. Если же от сделки откажется покупатель, задаток ему возвращен не будет, он потеряет свои деньги.

Прежде чем передать денежные средства, убедитесь в следующем:

  • никто из являющихся собственниками квартиры лиц не против осуществления сделки купли-продажи;
  • продавец имеет право собственности на квартиру, которое подтверждено соответствующими документами.

Договор о получении задатка нотариально заверьте. Если сделка не была осуществлена по вине продавца, а он отказывается возвращать задаток, подайте исковое заявление в суд.

Посмотрите видео. В чем отличие между авансом и задатком:

Задаток или аванс: что выгоднее

Оба варианта предполагают внесение денежных средств в счет дальнейшей покупки, однако аванс не дает покупателю гарантию на приобретение конкретного имущества в будущем, а задаток такую гарантию дает.

Для потенциального продавца более выгодным вариантом будет, безусловно, аванс, а не задаток. Если потенциальный продавец решил отказаться от заключения сделки купли-продажи, он будет обязан лишь вернуть аванс. При этом он ничего не потеряет, к нему не будут применяться штрафные санкции.

В случае внесения задатка, обязательным является указание на то, что это именно задаток, а не аванс. В случае отсутствия письменного подтверждения того, что данная денежная сумма — задаток, то согласно положениям пункта 3 статьи 380 ГК РФ, она будет расценена как аванс.

Для потенциального покупателя предоплата в форме задатка является более выгодной, ведь если сделка не будет заключена по вине продавца, он сможет получить уплаченные денежные средства в двойном размере.

Однако определенный плюс задатка имеется и для потенциального продавца: если стоимость продаваемой им недвижимости является явно завышенной, он будет настаивать на задатке, чтобы потенциальный покупатель не нашел более выгодный недорогой вариант.

Договор аванса и задатка (образец)

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец соглашения о задатке:

Договор задатка должен содержать следующие положения:

  • ФИО и паспортные данные каждой из сторон договора;
  • срок, в течение которого покупатель получит имущество, являющееся предметом сделки купли-продажи;
  • стоимость имущества и его точное месторасположение;
  • подробное описание предмета купли-продажи, позволяющее его идентифицировать;
  • сумму, передаваемую в качестве задатка;
  • срок, в течение которого стороны составят и подпишут документы для осуществления сделки купли-продажи;
  • срок, в течение которого продавцом будет возвращен задаток, если по его вине сделка не состоится. Укажите причины, позволяющие сторонам избежать ответственности, если они не смогут заключить договор в пределах определенного срока;
  • подписи каждой из сторон.

Договор должен был составлен в 2-х экземплярах.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец соглашения об авансе:

В соглашение об авансе входят следующие сведения:

  • ФИО и паспортные данные каждой из сторон;
  • срок, в пределах которого будет осуществлена передача имущества;
  • ФИО лиц, оформляющих покупку на себя;
  • описание предмета договора дальнейшей купли-продажи;
  • сумма, которая была передана;
  • документ, подтверждающий право собственности;
  • перечень лиц, которые прописаны в квартире, которая продается;
  • размер неустойки на случай уклонения продавца от исполнения обязательств;
  • описание условий дальнейшей сделки;
  • расписка, подтверждающая получение задатка;
  • подписи каждой из сторон.

Документ составляйте в 2-х экземплярах. Если вы не уверены в своих силах, то лучше доверьте составление договора грамотному юристу.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Как оформить передачу денег?

Судебная практика по возврату задатка покупателю

В практике судов нередко встречаются исковые заявления от продавцов и покупателей. Если такое заявление является обоснованным и имеет документальное подтверждение, а продавец является ответчиком, он будет обязан вернуть покупателю сумму задатка в двойном размере.

При этом на него возлагается ответственность по оплате судебных расходов (в частности, государственной пошлины). Также истец может требовать с продавца проценты за неправомерное пользование его денежными средствами. Если суд придет к выводу, что данная сумма является авансом, продавец должен будет вернуть ее в однократном размере.

Если покупатель не исполнит свои обязательства, задаток ему не возвратится. При покупке квартиры в обязательном порядке включайте в предварительный договор информацию о том, что она находится в ипотеке. Если же данная информация не была указана в договоре задатка, суд не удовлетворит иск продавца.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец искового заявления о взыскании суммы задатка:

Посмотрите видео. Нюансы и риски использования аванса и задатка при покупке квартиры:

Возврат задатка

При расторжении договоренности между продавцом и покупателем сумма задатка и вообще вопрос о его возвращении зависят от множества индивидуальных факторов, в рамках которых складываются такого рода правоотношения.

По инициативе покупателя

Сделка в любой момент может сорваться, однако при независящих от воли сторон обстоятельств, возвращение задатка должно производиться всегда.

Непредвиденными обстоятельствами в таком деле могут считаться:

  • Отказ банковской организации в выдаче ипотечного кредита в счет которого должно было быть заключение договора купли-продажи;
  • Срыв реализации недвижимости покупателя, если оформление происходило в виде альтернативной сделки;
  • Предоставление заведомо ложных сведений о недвижимости продавцом;
  • Плохая работа риэлторского агентства, заключающаяся в недобросовестном исполнении своих обязанностей;
  • Смерть покупателя, если в договоре не прописаны обстоятельства, позволяющие закончить сделку наследникам;
  • Болезнь близкого члена семьи, требующая дорогостоящего лечения т.д.

Поделиться публикацией с друзьями

Потеря задатка или уплата суммы задатка как специальная мера гражданско-правовой ответственности

  • Уплата неустойки как специальная мера гражданско-правовой ответственности

    Правила о неустойке определены ст. 330-333, 394 Гражданского кодекса РФ. Неустойка — определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. Неустойка является и мерой гражданско-правовой ответственности…
    (ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО)

  • Компенсация морального вреда как специальная мера гражданско-правовой ответственности

    Правила о компенсации морального вреда определены в ст. 151, 1099-1101 Гражданского кодекса РФ. Основания для применения этой меры ответственности: 1) противоправное поведение; оно выражено, как правило, в нарушении нематериальных благ, перечисленных в ст. 150 Гражданского кодекса РФ; нарушение имущественных…
    (ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО)

  • Потеря задатка.

    Если стороной, давшей задаток, допущено неисполнение договора, задаток остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Прекращение гражданского права. Применение данной меры возможно,…
    (ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО )

  • Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора).

    Объектом рассматриваемого правонарушения являются фискальные материальные права государства. Неуплата или неполная уплата налогов (сборов) нарушает нормальное функционирование общественных отношений, складывающихся относительно формирования доходной части бюджетов и государственных внебюджетных…
    (Налоговое право)

  • Неуплата или неполная уплата сумм налога в результате применения в целях налогообложения в контролируемых сделках коммерческих и (или) финансовых условий, не сопоставимых с коммерческими и (или) финансовыми условиями сделок между лицами, не являющимися взаимозависимыми

    Объектом данного правонарушения являются фискальные материальные права государства. Неуплата или неполная уплата налогов нарушает нормальное функционирование общественных отношений, складывающихся относительно формирования доходной части бюджетов. Данный состав правонарушения следует отличать…
    (Налоговое право)

  • Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора)

    Статья 122 НК РФ предусматривает ответственность за неуплату или неполную уплату сумм налога или сбора в результате занижения налоговой базы, иного неправильного исчисления налога или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налогового правонарушения, предусмотренного…
    (ОРГАНИЗАЦИЯ И МЕТОДИКА ПРОВЕДЕНИЯ НАЛОГОВЫХ ПРОВЕРОК)

  • Рассматриваемое налоговое правонарушение предусмотрено ст. 105.15 ПК РФ и влечет взыскание штрафа в размере 40% от неуплаченной суммы налога, но не менее 30 тыс. руб. Налогоплательщик освобождается от ответственности, предусмотренной настоящей статьей, при условии представления им федеральному органу…
    (ОРГАНИЗАЦИЯ И МЕТОДИКА ПРОВЕДЕНИЯ НАЛОГОВЫХ ПРОВЕРОК)
  • Неуплата или неполная уплата сумм налога в результате невключения в налоговую базу доли прибыли контролируемой иностранной компании

    Неуплата или неполная уплата контролирующим лицом, являющимся налогоплательщиком — физическим лицом или организацией, сумм налога в результате невключения в налоговую базу доли прибыли контролируемой иностранной компании влечет взыскание штрафа в размере 20% от суммы неуплаченного налога в отношении…
    (ОРГАНИЗАЦИЯ И МЕТОДИКА ПРОВЕДЕНИЯ НАЛОГОВЫХ ПРОВЕРОК)

  • Порядок исчисления и уплаты суммы налога

    По общему правилу сумма налога исчисляется налоговыми органами по истечении налогового периода отдельно по каждому объекту налогообложения как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы. Формулу исчисления налога можно представить следующим образом: где Н — сумма налога;…
    (НАЛОГОВОЕ ПРАВО. РЕГИОНАЛЬНЫЕ И МЕСТНЫЕ НАЛОГИ И СБОРЫ)

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *