Существенные условия договора

Структура и содержание

Договор обычно состоит из нескольких пунктов и имеет особенную структуру. В самом начале указывается его название, ниже место и дата его заключения. После этого основной текст документа содержит следующие разделы:

  • Предмет. Здесь должны содержаться данные о самой услуге описываться все важные моменты ее исполнения.
  • Срок действия. В данном разделе содержится информация по дате вступления договора в силу и прекращения его действия.
  • Срок оказания услуги. Необходимо установить срок, в который исполнитель должен выполнить услугу, которая предусмотрена соглашением.
  • Права и обязанности сторон. Пункт должен содержать все важные обязанности исполнителя и заказчика в отношении друг друга. Стороны могут видоизменять типовую форму договора и включать в данный пункт все параметры, которые считают нужными.
  • Порядок расторжения соглашения. В пункте содержатся условия, по которым стороны могут расторгнуть договор и последствия таких действий. Здесь может быть исчерпывающий перечень всех обстоятельств, наступление которых влечет прекращение действия соглашения.

В заключении должны проставляться подписи, реквизиты сторон. Кроме того, участники сделки вправе самостоятельно дополнять текст пунктами о разрешении споров и других нюансах сделки, которые могут возникнуть в процессе сотрудничества.

Условия договора

В основе любого соглашения лежат условия, которые выдвигают стороны в отношении качества выполняемой услуги и оплаты за нее.

Участники сделки вправе самостоятельно определять условия, которые следует оговаривать в договоре.

Однако есть некоторые из них, которые следует учесть и выписать в текст соглашения обязательно.

К ним относятся:

  • Выдвигаемые к выполняемой услуге, в том числе требования к качеству и т.д.
  • Условия приема выполненной работы и отказа от нее. Однако в случае отказа по независящим от исполнителя причинам заказчик должен возместить все расходы на текущий момент, которые понес исполнитель.
  • Правила и сроки оплаты, способ перечисления денег и т.д.
  • Действия сторон в спорных ситуациях, порядок разрешения разногласий и т.д.

Правило о личном исполнении услуг установлено законом в статье 780 Гражданского кодекса Российской Федерации. Именно поэтому если никаких дополнительных условий по этому поводу в договоре не предусмотрено, предполагается личное оказание услуги исполнителем.

Кроме предмета сделки и оплаты выполненной работы иные условия считаются дополнительными и оговариваются сторонами по собственному смотрению.

Типичные ошибки

В составлении, а также толковании договора возмездного оказания услуг иногда возникают ошибки. Наиболее распространенная и опасная из них – отсутствие существенного условия. В случае спорной или многозначной ситуации заинтересованная сторона может воспользоваться этим фактом и оспорить договор в судебном порядке. Это может повлечь признание его недействительным, и все соответствующие последствия.

Кроме того, данный договор часто по смыслу и сути путают с договором подряда.

Первый подразумевает совершение какого-либо действия в пользу заказчика, тогда как второй, несмотря на первоначальное сходство, подразумевает иной результата.

По соглашению подряда исполнитель также совершает действия, но результатам станет конкретный предмет (объект), отделимый от самой деятельности.

Например, изготовлено изделие, построен дом и т.д. При исполнении услуги это необязательно. С юридической точки зрения эти соглашения регулируются различными нормами, поэтому путать их не следует.

Ошибки в определении цены, данных сторон, сроках выполнении работы могут также негативно сказаться на правильности исполнения договора. Именно поэтому следует предварительно проверить весь текст документа перед подписанием.

Таким образом, соглашение о возмездном оказании услуг составляется обычно в письменной форме. Оно содержит ряд условий, которые считаются существенными и не могут отсутствовать. Остальные стороны могут включать по собственному желанию и усмотрению, видоизменить, исключить и т.д. Нельзя допускать ошибки в тексте документа, так как это может сыграть против ее участников.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 350-74-42, Санкт-Петербург +7 (812) 309-71-92 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Существенные условия договора: комментарий к новой редакции ст.432 ГК РФ

Продолжаю выкладывать по понедельникам для публичного обсуждения комментарии к очередной новой статье ГК РФ. На этот раз это комментарий к новой редакции ст.432 ГК о существенных условиях договора.

Как обычно, напоминаю, что этот мой текст предварительный и не окончательный. Он еще будет дорабатываться, в том числе с учетом Ваших замечаний и предложений. Так что буду очень благодарен за любые отзывы. Напомню, что эти мои периодически выкладываемые на Закон.ру комментарии — часть готовящегося мною в соавторстве с рядом коллег (Р. Бевзенко, В. Байбак, А. Павлов и М. Церковников) большого постатейного комментария к нормам недавно обновленной общей части обязательственного права ГК РФ

Статья 432. Основные положения о заключении договора

1. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

2. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

3. Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

1. Согласно п.1 ст.432 ГК для того, чтобы договор был признан заключенным, необходимо, что между сторонами была достигнута договоренность по всем существенным условиям.

Существенные условия договора – это такие условия, без прямого согласования которых договор не является заключенным и не порождает правовые последствия. В случае отсутствия в договоре существенного условия пробел в договоре носит фатальный для его судьбы характер. В теории к категории существенных условий должны относиться такие условия, которые а) суд не может в принципе привнести в договор посредством применения аналогии закона, аналогии права или применения принципов разумности, справедливости или добросовестности, и б) хотя теоретически и могут быть привнесены в договор судом посредством применения указанных приемов, но делегация судам такой компетенции нежелательна, так как может спровоцировать непредсказуемость в отношениях сторон.

1.1. Абзац 2 п.1 ст.432 ГК относит к существенным условиям договора три категории условий.

Во-первых, это условие о предмете договора. Понятие предмета договора носит достаточно размытый характер и может провоцировать судебные споры о том, какие конкретно условия определяют предмет договора. В то же время, этот критерий вряд ли имеет приемлемые альтернативы, так как составить и зафиксировать в законе исчерпывающий список существенных условий всех известных поименованных договоров и тем более договоров непоименованных просто невозможно. Акты международной унификации договорного права используют в указанных целях не менее оценочные критерии: ст.II.-4:103 Модельных правил европейского частного права говорит о необходимости «достаточной» определенности условий договора для признания его заключенным, а ст.2.1.2 Принципов УНИДРУА говорит о необходимости «достаточной определенности» содержания оферты.

Под согласованием предмета договора разумно понимать конкретизацию в договоре содержания основных обязательств сторон с достаточной степенью детализации, чтобы их воля могла быть воспринята судом. Например, в договоре купли-продажи стороны должны конкретизировать, что конкретно и в каком объеме подлежит отчуждению, а в договоре подряда должны быть четко идентифицированы выполняемые работы (в частности посредством согласования соответствующей проектной документации, технического задания и т.п.). В принципе условие о цене также относится к предмету возмездного договора, так как конкретизирует одно из основных его обязательств. В то же время в силу того, что согласно ст.424 ГК для большинства договоров условие о цене прямо исключено из списка существенных условий, отсутствие в договоре согласованной цены не приводит к признанию договора незаключенным, если только специальные нормы закона (напр., п.1 ст.555 ГК) не указывают на существенность данного условия.

Если предмет договора зафиксирован недостаточно четко или вовсе не согласован, суду не остается ничего иного кроме как признать договор незаключенным. В частности, суд не может определить за стороны, какой товар и в каком количестве подлежит продаже и какие конкретно работы – выполнению. Случаи признания договора незаключенным из-за недостаточной детализации предмета договора достаточно часто встречаются на практике (особенно в отношении договоров возмездного оказания услуг). См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 23 августа 2005 г. N 1928/05

Во-вторых, к категории существенных относятся условия, которые названы в законе или ином правовом акте в качестве существенных или необходимых для договоров данного типа. Речь идет, конечно же, о поименованных договорах, в отношении которых существует какое-либо специальное нормативное регулирование. Закон в ряде случаев фиксирует существенные условия отдельных договоров достаточно недвусмысленно, например, оговаривая, что такие-то условия являются существенными (например, ряд условий договора страхования по ст.942 ГК), или предусматривая, что отсутствие в договоре определенного условия влечет признание договора незаключенным (например, условие о цене в договоре купли-продажи недвижимости по п.1 ст.555 ГК).

В то же время в ряде других случаев положения закона менее однозначны, и от судов требуется телеологическое (целевое) и системное толкование соответствующих норм с целью определения того, была ли направлена воля законодателя на то, чтобы зафиксировать именно существенность условий. Так, часто в специальных нормах закона указывается на то, что те или иные вопросы определяются согласно условиям договора или те или иные условия указываются в договоре. В ряде случаев тем самым законодатель мог как желать, так и не желать установить существенность таких условий. Так, например, судебная практика толкует положение п.1 ст.740 ГК о том, что по договору строительного подряда подрядчик обязуется построить здание «в установленный договором срок» в качестве указания на существенность условия о сроке выполнения работ в договоре строительного подряда (п.4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 г. N 51). С другой стороны, положение п.1 ст.781 ГК о том, что «заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг», большинством судов не оценивается как указание на существенность условия о сроке оплаты по договору возмездного оказания услуг.

Ситуация становится еще более запутанной, если ознакомиться с различными отраслевыми законодательными актами и подзаконными актами. Так, например, п.5 ст.13 Закона о водоснабжении и водоотведении прямо относит к категории существенных условий договора водоснабжения среди прочего а) «права и обязанности сторон по договору», б) «ответственность в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения сторонами обязательств по договору водоснабжения» и в) «порядок урегулирования разногласий, возникающих между сторонами по договору». Достаточно очевидно, что законодатель просто не мог, действительно, иметь в виду, что отсутствие в договоре водоснабжения условий об ответственности или порядке урегулирования разногласий или каких-то иных подобных абсолютно второстепенных условий должно означать признание договора незаключенным. Ведь единственной жертвой подобного развития событий окажется потребитель. Указание же в перечне существенных условий загадочных в своей неопределенности «прав и обязанностей сторон по договору» лишь подтверждает догадку о том, что здесь законодатель отнюдь не имел в виду существенные условия по смыслу ст.432 ГК.

Как мы видим, только телеологическое и системное толкование закона позволяет прояснить многочисленные двусмысленности, которые рассеяны по тексту российских законодательных актов. Постепенное накопление судебной практики, толкующих подобные положения специальных норм закона, проясняет круг существенных условий поименованных договоров. Так, например, ВАС РФ в 2014 году признал, что в силу существа обязательств по договору возмездного оказания услуг положение п.1 ст.708 ГК о существенности условия о сроке выполнения работ в договоре подряда не применяется к договорам возмездного оказания услуг и не делает условие о сроке оказания услуг существенным (п.8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25 февраля 2014 г. N 165). Тем самым была решена старая проблема, которая долгое время решалась нижестоящими судами неодинаково.

В-третьих, к существенным относятся условия, по которым согласно заявлению одной из сторон должно быть достигнуто согласие. Это положение означает, что любые условия, которые одна из сторон фиксирует в своей оферте (например, направляемом проекте договора), приравниваются к существенным и должны быть согласованы для того, чтобы договор был признан заключенным.

Иногда встречается такое мнение, что для признания выдвинутых одной из сторон условий существенными необходима прямая оговорка в оферте о том, что такие условия или некоторые из них являются существенными. В рамках этой ошибочной интерпретации при отсутствии в оферте такой специальной оговорки согласие другой стороны с теми условиями оферты, которые характеризуют предмет договора или являются объективно существенными в силу указания в законе, достаточно для признания договора заключенным, и договор будет считаться вступившим в силу в части согласованных условий без учета тех объективно несущественных условий оферты, по которым у стороны остались разногласия. Такая точка зрения является в корне неверной, так как не учитывает системное толкование закона и тот факт, что в силу ст.443 ГК «ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом»; «такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой», а в силу п.1 ст.438 ГК «акцепт должен быть полным и безоговорочным». В этих условиях системное толкование п.1 ст.438, 443 ГК и п.1 ст.432 ГК не оставляет сомнений в том, что сам факт включения оферентом тех или иных условий в оферту означает, что для него согласование таких условий является принципиальным и лишь частичное согласие другой стороны не влечет заключение договора. Иное толкование не только противоречило бы ст.443 ГК и п.1 ст.438 ГК, но и по существу было бы крайне неудачным, дестабилизируя отношения сторон и подрывая основной принцип договорного права – автономию воли. Ведь такое ошибочное толкование означало бы, что оференту может быть навязано содержание договора, не соответствующее тому, на что он сам выразил волю. Нет никаких гарантий, что оферент согласился бы делать оферту или изложил бы ее условия именно в имеющейся редакции, если бы он знал, что акцептант акцептует оферту лишь в части и суд признает договор заключенным лишь в этой части. Все условия договора тесно переплетены между собой. Поэтому следует презюмировать, что сам факт включения в оферту тех или иных условий означает, что их согласование принципиально для оферента.

Отдельная проблема возникает в случае, когда у сторон остались не снятые разногласия, но договор начинает исполняться. По этому вопросу см. комментарий к ст.443 ГК.

1.2. Существенные условия должны быть согласованы сторонами в самом договоре или в различных дополнениях к нему (дополнительных соглашениях, приложениях, спецификациях и т.п.). В таких ситуациях договор будет считаться заключенным с момента заключения такой дополнительной сделки.

Кроме того, могут иметь место ситуации, когда в тексте договора или дополнениях к нему те или иные существенные условия не указаны, но они определены в подписанной сторонами документации, оформляющей сдачу-приемку (акты выполненных работ, накладные и т.п.). См.: Постановления Президиума ВАС от 28 октября 2010 г. N 15300/08 и от 31 января 2006 г. N 7876/05. В такой ситуации договор также следует признавать заключенным и действующим, как минимум, с момента оформления такой документации и согласования отсутствующих в договоре существенных условий.

1.3. Существенные условия договора могут носить не четко определенный, но определимый характер. В последнем случае стороны фиксируют в договоре алгоритм определения существенных условий, который может позволить к моменту исполнения договора определять значение такого условия. В частности, включение в договор валютной оговорки (ст.317 ГК), по сути, означает установление в договоре не четкого размера цены, а алгоритма его определения (подлежит уплате рублевая сумма, которая к моменту оплаты будет эквивалентна указанной сумме иностранной валюты по соответствующему курсу). Поэтому в тех случаях, когда условие о цене является в силу закона существенным, такое условие следует считать согласованным и в случаях использования валютной оговорки. Возможность установления иных вариантов определимых существенных условий поддерживает и судебная практика (пункт 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.01.2015 №2; Постановление Президиума ВАС РФ от 4 декабря 2012 г. N 11277/12).

1.4. Договор, в котором стороны не согласовали существенные условия, является именно незаключенным и фактически отсутствующим. Правила о недействительности договора к такой ситуации неприменимы (Пункт 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165).

1.5. Суд при рассмотрении спора о неисполнении договорных обязательств или иного договорного спора вправе признать договор незаключенным и в отсутствии иска о признании договора незаключенным или возражения одной из сторон со ссылкой на незаключенность договора (пункт 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 57)

2. Согласно п.2 ст.432 ГК договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договора) одной стороной и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной. Договор является двусторонней или многосторонней сделкой. Соответственно, для его заключения требуется изъявление воли более чем одного лица. Волеизъявление сторон на вступление в договор и обозначается в качестве оферты и акцепта.

Договор считается заключенным посредством оферты и акцепта и тогда, когда он подписывается в виде единого документа. Наиболее типичная форма заключения договора в хозяйственной практике состоит в подписании одной из сторон двух экземпляров договора и направления их другой стороне для подписания с последующим возвратом подписанного экземпляра первой стороне. В таком случае подписание экземпляров первой по очереди стороной будет считаться офертой, а второй стороной – акцептом. Более того, оферта и акцепт имеют место и тогда, когда договор подписывается в присутствии сторон. Просто в этом случае разрыв во времени между подписанием экземпляров договора одной сторонами оказывается минимальным.

В то же время могут встречаться ситуации, когда квалификация встречных волеизъявлений в качестве последовательных оферты и акцепта не столь однозначна. В частности, такая проблема возникает тогда, когда стороны подписывают по одному экземпляру обсужденного и согласованного заранее текста договора и обмениваются ими. Такая практика встречается в обороте. Представляется, что четко определить, кто из сторон здесь является оферентом, а кто акцептантом в такой ситуации достаточно проблематично. По сути, каждая из сторон является одновременно и оферентом, и акцептантом.

3. Пункт 3 ст.432 ГК, появившийся в ГК с 1 июня 2015 года, утверждает действие принципа эстоппель при формальной незаключенности договора. Согласно этой норме сторона, принявшая от другой стороны исполнение по договору или иным образом подтвердившая его действие, не может ссылаться на формальную незаключенность договора, если такая ссылка в контексте конкретных обстоятельств будет свидетельствовать о недобросовестности. Это положение применимо в первую очередь к ситуации отсутствия в договоре существенного условия. Ранее данная идея выводилась в судебной практике (Постановления Президиума ВАС от 8 февраля 2011 г. N 13970/10 и от 5 февраля 2013 г. N 12444/12, п.7 Информационного письма Президиума ВАС от 25 февраля 2014 года №165)

Если в договоре не согласованы некоторые существенные условия, но впоследствии одна из сторон подтверждает действие договора (принимает исполнение, сама исполняет свое встречное обязательство или совершает иные действия, подтверждающие действие договора), то попытка этой же стороны впоследствии сослаться на незаключенность (потребовать признания договора незаключенным в суде или возразить о незаключенности в ходе того или иного договорного спора) может расцениваться как недобросовестное, непоследовательное поведение, которое подрывает возникшие у контрагента, полагавшегося на предшествующее конклюдентное поведение первой стороны, разумные ожидания. В этом случае суд блокирует ссылку на незаключенность и исходит из факта заключенности договора.

Многое при применении принципа эстоппель в данной ситуации зависит от конкретных обстоятельств дела. В частности, принципиальное значение имеет то, вытекает ли из подтверждающего, конклюдентного поведения одной из сторон ее согласие с отсутствующим в договоре существенным условием. Если да, то есть основание для применения принципа эстоппель. Если нет, и вопрос об отсутствии согласия по соответствующему существенному условию никак не снимается за счет последующего поведения, то нет и оснований «исцелять» договор и признавать его заключенным.

Например, если в договоре подряда прямо не согласовано существенное условие о сроке выполнения работ, но впоследствии работы выполнены и заказчиком без возражений приняты, при попытке заказчика в ответ на иск о взыскании долга за выполненные работы сослаться на незаключенность договора суд должен применять эстоппель из п.3 ст.432 ГК, так как сам факт принятия работ конклюдентно свидетельствует о том, что срок, в который фактически уложился подрядчик, заказчика устроил, и по сути условие о сроке работ таким образом конклюдентно согласовано. Другая ситуация имела бы место, если в договоре подряда отсутствует срок выполнения работ или точное описание работ, а заказчик вносит подрядчику предоплату или передает материалы. В такой ситуации несмотря на то, что одна или даже обе стороны совершают действия, которые свидетельствуют о том, что они относятся к договору как к заключенному, вопрос о сроке выполнения работ или самом предмете договора никак таким поведением не проясняется. Поэтому если впоследствии стороны так и не договорятся о сроке работ или предмете договора, ссылка одной из сторон при рассмотрении спора на незаключенность договора не должна признаваться в качестве недобросовестной и отвергаться на том основании, что эта сторона ранее вела себя так, как если бы договор был заключен. Ведь если суд в такой ситуации отвергнет ссылку на незаключенность и признает договор заключенным, ему придется как-то восполнить пробел в договоре и определить существенное условие, в то время как сам существенный характер отсутствующего условия исключает право суда его определять по собственному разумению (это особенно очевидно применительно к такому существенному условию как предмет договора).

Прямые договоры в ЖКХ — кому это выгодно?

Ярославль, 30 марта 2018, 12:03 — REGNUM 23 марта депутаты Государственной думы в третьем чтении единогласно приняли поправки в Жилищный кодекс Российской Федерации, которые расширяют возможности перехода к прямым договорам между собственниками жилья и поставщиками коммунальных ресурсов.

В чём суть поправок и что изменится в отношениях между собственниками жилья, управляющими компаниями и поставщиками ресурсов, разбирался корреспондент ИА REGNUM.

Согласно измененному закону, отныне договор между собственниками помещений в многоквартирных домах и ресурсоснабжающими организациями может быть заключен напрямую, а не через управляющую компанию. Это возможно в двух случаях. Во-первых, такое решение могут принять собственники на общем собрании. Во-вторых, инициативу могут проявить поставщики коммунального ресурса, в случае если управляющая компания имеет перед ними просроченную задолженность в течение двух месяцев.

Основная причина принятия этого закона — накапливающаяся задолженность управляющих компаний перед ресурсниками. По данным Росстата на второй квартал 2017 года, объем задолженности управляющих организаций в масштабах страны составил почти 250 млрд рублей.

«После перехода на прямые договоры деньги будут перечисляться напрямую поставщикам ресурсов, а на счета управляющих компаний будет попадать только плата непосредственно за жилое помещение», — пояснил изменения в Жилищный кодекс глава Минстроя России Михаил Мень.

О необходимости изменения законодательства в этой сфере говорил Владимир Путин, поэтому рассмотрение законопроекта в Государственной думе прошло ускоренными темпами, а вступление его в силу ожидают уже в апреле 2018 года. Однако в реальности все может получится не так просто.

«Несмотря на актуальность законопроекта, я бы не предсказывал в ближайшее время какого-то повального перехода на прямые договора, поскольку ресурсоснабжающие организации далеко не все в этом заинтересованы. Более того, когда мы прорабатывали законопроект, то учитывали, что и с их стороны могут быть определённые препятствия. К первому чтению в законе предусматривалось право «вето» со стороны ресурсников, и нужно было их согласие. Но уже ко второму чтению этот пункт мы исключили. Теперь они обязаны принять решение собственников о переходе на прямые договора как данность и в течение трёх месяцев вместе с управляющей компанией организовать процесс поставки ресурса, начислений и оплаты. Ведь не всегда речь идёт только о недобросовестных управляющих компаниях. Иногда поставщикам коммунальных ресурсов очень удобно «сеть на шею» управляющей компании — требовать от неё безусловной оплаты всего объёма поставленного ресурса, даже если он не оплачен населением», — рассказал об одной из проблем депутат ГД РФ Илья Осипов.

В Ярославской области одним из ярых борцов с долгами недобросовестных управляющих компаний является ПАО «ТНС Энерго». В этой сбытовой компании законопроект приветствуют и не боятся полностью перейти на работу с индивидуальными начислениями. Однако надо отметить, что в отличие от поставщиков других коммунальных ресурсов (воды и тепловой энергии) «ТНС Энерго-Ярославль» до 2017 года осуществляла прямые расчеты с жителями почти всех многоквартирных домов.

«Мы располагаем сегодня необходимым расчетным комплексом и знаниями. Вопрос дефицита кадров пока не стоит, значительную часть расчетов индивидуального потребления в домах мы и сегодня производим самостоятельно. Безусловно, мы будем инициировать заключение «прямых» договоров с жителями домов, где управляющие компании регулярно нарушают порядок оплаты и имеют просроченную задолженность за поставленный ресурс», — заявил корреспонденту ИА REGNUM заместитель генерального директора «ТНС Энерго — Ярославль» Андрей Штабов.

Несколько иная ситуация у водо‑ и теплоснабжающих организаций. Переход на прямые договоры потребует от них масштабной перестройки клиентских отделов, поскольку ранее они в таком количестве прямые договоры не обслуживали. Возможным решением проблемы может стать сохранение функции начисления платежей за управляющими компаниями. Но это вопрос взаимного доверия, о чём сложно говорить в настоящий момент.

С принятием закона именно вопрос учёта потреблённого коммунального ресурса больше всего беспокоит управляющие компании. Главной проблемой в этом вопросе остаются общедомовые нужды, поскольку даже после перехода на прямые договоры обязательства перед ресурсниками по оплате ОДН останутся у управляющих компаний.

«Мы только «за» в вопросе перехода на прямые договоры, так как в этом случае с нас снимается ответственность за неплатежи населения, которые накапливаются из месяца в месяц, из года в год. Но кроме коммунальных ресурсов, потребляемых конкретными собственниками, есть ОДН. Мы опасаемся непрозрачности его начисления и манипуляций с данными», — выразили свои опасения в ГК «Альфа-групп».

Кроме этого, в управляющих компаниях отмечают определённую несправедливость в вопросе долгов.

«При переходе на прямые договора должен быть разработан механизм переуступки подтвержденной задолженности населения предыдущих периодов. Поскольку денежного потока у управляющих организаций уже не будет, а долги населения предыдущих периодов будут оставаться именно за ними, то поставщики ресурсов смогут в любой момент взыскать эти долги. Фактически данный проект закона без этого механизма может привести к массовому намеренному банкротству управляющих организаций», — считают в ГК «Альфа-групп».

По мнению управляющих организаций, в вопросе качества поставляемого коммунального ресурса присутствует «презумпция виновности» управляющих организаций. Ответственность ресурсоснабжающих организаций за поставку некачественного ресурса в законе не прописан, возможностей влияния на них. В этой ситуации они будут вынуждены нести дополнительные затраты на доказательства вины и ответственности поставщиков за некачественный ресурс.

Примечательно, что в настоящий момент под критерий закона попадает большинство управляющих компаний, работающих в Ярославской области. Почти все имеют постоянно или периодически задолженность перед ресурсоснабжающими организациями более двух месяцев. Т. е. переход на прямые договоры применим в отношении 100% управляющих компаний. Вот только воспользуются ли своим правом поставщики ресурсов?

Читайте развитие сюжета: В Ярославской области переходят на прямые договоры в ЖКХ

Что такое «существенные условия договора»

Когда заключается любой договор, то стороны его должны обязательно включить в него определенные пункты, называемые условиями договора. Эти условия должны быть согласованы между сторонами договора и быть детально прописанными в письменной форме договора.

Существует несколько видов условий договора, из которых к самым распространенным относятся:

  • Обычные;
  • Существенные;
  • Случайные.

В Гражданском Кодексе России (статья 432) подробно написано обо всех условиях, при выполнении которых происходит вступление заключенного договора в законную силу и считается заключенным. К таким условиям следует относить именно существенные. То есть именно о них должны договориться стороны договора и прописать их в письменном виде. Факт согласия всех сторон договора со всеми его существенными условиями, зафиксированный письменно в бланке договора, означает то, что договор заключен. Давайте же разберемся, какие именно условия, согласно ГК РФ, считаются существенными при заключении договора.

Существенные условия – это те, которые:

  • относятся к предмету договора;
  • согласно действующему в стране законодательству считаются необходимыми либо существенными (в отношении различных видов договоров);
  • если какая-либо из договаривающихся сторон заявила, что конкретные договорные условия являются для нее важными (существенными), и для заключения договора необходимо достигнуть по ним соглашения и прописать в договоре.

Таким образом, не любой «бумажный» договор даже со всеми подписями и печатями может иметь правовое значение. Договор могут посчитать незаключенным, если правило по поводу существенных условий в нем не соблюдено. А именно эти условия необходимы и достаточны для того, чтобы признать договор правомочным. Если в нем прописаны существенные условия, а несущественным не уделено должного внимания, договор все равно будет являться действующим.

Существенные условия, как было написано выше, могут быть разных видов. Рассмотрим их немного подробнее.

Условия, которые связаны с самим предметом договора

Такие условия среди существенных являются самыми основными. Предмет договора обязательно должен быть прописан в письменной форме. Это требование регулируется Гражданским Кодексом РФ. Предмет в разных договорах, которые посвящены различным видам сделок, будет отличаться. В ГК РФ в статьях, которые посвящены видам договоров гражданско-правового характера, в первых пунктах написано, что является предметом. Но нужно не только бездумно переписывать формулировки из законодательства, но и «подгонять» их под реальные условия соглашения между сторонами. То есть в договоре в качестве предмета должна быть прописана конкретика. В дальнейшем мы рассмотрим более подробно этот вид и прочие существенные условия разных видов договоров.

В законодательстве иногда прописаны дополнительные требования к описанию предмета договора. Это делается для того, чтобы была возможность максимально точно его идентифицировать. Например, при заключении договора аренды (или купли продажи жилой недвижимости) в договоре нужно обязательно письменно указать все характеристики, включая точный адрес, чтобы нельзя было спутать один объект недвижимости с другим похожим. То есть объект недвижимости, по поводу которого заключается договор, должен определяться по своим характеристикам однозначно. Если такого нет, то договор можно считать неправомочным. Таким образом, можно сделать вывод, что договаривающиеся стороны так и не смогли прийти к соглашению по поводу сделки.

Существенные условия договоров, обозначенные в законодательстве

В различных нормативно-правовых и законодательных актах, направленных на регулирование договорных отношений, часто упоминаются обязательные условия для заключения определенных видов договоров. Эти условия могут относиться к существенным или необходимым. Для ознакомления с такими требованиями можно прочитать статьи 489, 942 и 1016 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Например, в ГК упоминаются, какие именно существенные условия должны быть включены в договора, связанные с:

  • куплей-продажей товара в кредит с рассрочкой платежа;
  • куплей-продажей жилой недвижимости;
  • доверительным управлением имуществом;
  • страхованием и др.

Нужно иметь в виду, что в законодательных актах термин «существенных условия» может и не употребляться, хотя подразумеваются именно такие условия договоров.

Бывают случаи, когда некоторые условия по логике вещей должны относиться к существенным, но напрямую это нигде в законодательных актах не упоминается. Возьмем хотя бы пример с куплей-продажей жилой недвижимости. Если судить логически, то цена объекта недвижимости, естественно, относится к существенным условиям договора. Но, как это ни странно, напрямую в законодательных актах информации этой нет. То есть, например, в ГК РФ (статья 555) написано, что в договоре купли-продажи недвижимого имущества должна быть предусмотрена цена объекта недвижимости. А если в договоре, оформленном в письменной форме, сведения о цене жилья отсутствуют, то договор купли-продажи нельзя считать заключенным. Таким образом, можно сделать простой вывод, что договаривающиеся о сделке стороны не смогли прийти к однозначному соглашению по поводу цены объекта недвижимости.

Можно выделить в отдельную таблицу виды договоров с их существенными условиями, которые прописаны в законодательных актах:

Виды договоров Существенные условия В каком законе это прописано (если не написано иное, то номер статьи ГК РФ)
Розничная купля-продажа Цена товара 494
Поставка Сроки поставки 314
Продажа недвижимости, в том числе предприятия Цена объекта недвижимости 555 (п.1)
Продажа жилого помещения Список лиц, за которыми сохраняется право пользования проданным покупателю жилым помещением 558
Аренда зданий, сооружений Арендная цена 654 (п.1)
Возмездное оказание услуг Сроки, место оказания услуг 779 (п.1)
Подряд (кроме проектных и изыскательских работ) Задание заказчика 702
Срок выполнения работ 708 (п.1)
Строительный подряд Цены за работы 746 (п.1)
Срок выполнения работ 740 (п.1)
Подрядные работы для гос.нужд Сроки, цена, способы обеспечения обязательств сторонами договора 766 (п.1)

Сводная таблица видов договоров и их существенных условий

Чтобы было проще разобраться со всеми существенными (по законодательству) условиями различных договоров, воспользуемся нижеследующей таблицей.

Вид договора Существенные условия Нормативная база (если не написано иное, то ГК РФ с номером статьи)
Купля-продажа Наименование и кол-во товара, то есть предмет 465, 455 (п.3)
Купля-продажа объекта недвижимости Наименование, количество, точные характеристики для идентификации, в том числе местоположение 554
Цена каждого объекта недвижимости
Купля-продажа жилой недвижимости См.выше + список лиц, которые имеют право пользования данным помещением после его продажи, а также описание этих прав.
Поставка Наименование и кол-во товара 465, 455 (п.3)
Мена Наименование и количество 465, 455 (п.3), 567 (п.2)
Дарение Вещи или имущественное право, или освобождение от имущественной обязанности 572 (п.1)
Аренда Наименование и количество имущества
Аренда объекта недвижимости Сведения, необходимые для идентификации объекта недвижимости 607 (п.3)
Арендная плата по каждому объекту 654 (п.1), ЗК РФ ст.22 (п.4), ст.65 (п.3)
Лизинг (финансовая аренда) Сведения, которые позволят однозначно идентифицировать передаваемое имущество 607 (п.3), ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» ст.15 (п.3)
Лизинговые платежи: размер, периодичность, как перечислять ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» ст.15 (п.4-5), ст.28 (п.2)
Возмездное оказание услуг Вид услуги конкретно 779 (п.1)
Подряд Вид выполняемых работ 702 (п.1)
Сроки начала и завершения работ 708 (п.1)
Перевозка Действия, связанные с перевозкой груза до пункта назначения
Транспортная экспедиция Услуги, которые связаны с перевозкой груза
Займ Сумма в денежном выражении 807 (п.1)
Кредит Сумма в денежном выражении
Факторинг Описание уступаемого денежного требования
Банковский вклад Сумма в денежном выражении
Банковский счет Условия, по которым предоставляется счет
Хранение Наименование и количество передаваемого товара
Страхование Имущественный интерес или имущество
Страховая сумма в денежном выражении
Описание страховых случаев
Срок действия данного договора
Поручение Описание юридического действия
Комиссия Описание совершаемых сделок
Агентский договор Описание действий
Описание полномочий агента
Коммерческая концессия Описание состава имущества, которое передается в доверительное управление
Учредитель доверительного управления или выгодоприобретатель
Если предусмотрено денежное вознаграждение – его форма и сумма
Срок действия заключенного договора
Залог Наименование, количество, оценка предмета залога
Описание обязательства, его размеры и срок исполнения
Где находится заложенное имущество
Ипотека Наименование, описание, местонахождение объекта недвижимости, его оценка
Описание обязательств, срок их исполнения, размер
Предмет ипотеки, право
Орган регистрации права
Поручительство Описание обязательства
Простое товарищество Совместная деятельность

В России

К существенным условиям договора российское гражданское законодательство в ст. 432 Гражданского кодекса относит:

  • сведения о сторонах договора,
  • условия о предмете договора,
  • условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида:

в самом кодексе и иных законах существенными признаются: относительно уставного документа — Устава (ранее — устава и учредительного ДОГОВОРА юрлица): наименование юрлица; его организационно-правовая форма; место его нахождения; порядок управления деятельностью юрлица;

к учредительным документам полного товарищества предъявляются дополнительные к вышеизложенным требования, это: сведения о размере и составе складочного капитала; о размере и порядке изменения долей каждого из участников; о размере, составе, сроках и порядке внесения ими вкладов; об ответственности участников за нарушения обязанности по внесению ими вкладов.

к учредительным документам товарищества на вере (учредительный договор) также предъявляются дополнительные к вышеизложенным требования, это: сведения о размере и составе складочного капитала; о размере и порядке изменения долей полных товарищей; о размере, составе, сроках и порядке внесения ими вкладов; о совокупном размере вкладов, вносимых вкладчиками.

Существенными условиями договора купли-продажи, признаются сведения относительно: предмета договора (описание, количество, качество); цены договора (ВЫБЫЛО ИЗ СУЩЕСТВЕННЫХ УСЛОВИЙ ст.ст. 454, 485 Гражданского кодекса РФ).

существенными условиями договора розничной купли-продажи, признаются сведения относительно: предмета договора (описание, количество, качество); цены договора (ст.ст. 454, 485 Гражданского кодекса РФ); целевого назначения товара (целевое назначение товара, только для использования, не связанного с предпринимательской деятельностью).

существенными условиями договора ПОСТАВКИ товаров, признаются сведения относительно: предмета договора (описание, количество, качество); цены договора (ст.ст. 454, 485 ГК РФ); целевого назначения товара (только для использования в предпринимательской деятельности); срока передачи товара или же сроков передачи отдельных партий товара (ст. 506 ГК РФ).

существенными условиями договора ПОСТАВКИ товаров ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ или МУНИЦИПАЛЬНЫХ НУЖД, признаются сведения относительно: предмета договора (описание, количество, качество); цены договора (ст.ст. 454, 485 ГК РФ); срока передачи товара или же сроков передачи отдельных партий товаров (ст. 506 ГК РФ); субъектного состава сторон указанного вида договора (ст.ст. 525 (п. 2), 526 ГК РФ).

существенными условиями договора залога, признаются сведения относительно: предмета залога; существа обязательства обеспеченного залогом (идентификация договора (отдельного вида обязательств); размера обязательства обеспечиваемого залогом; срока исполнения обязательства обеспечиваемого залогом.

существенными условиями договора залога права, признаются сведения относительно: предмета залога; существа обязательства обеспеченного залогом (идентификация договора (отдельного вида обязательств); размера обязательства обеспечиваемого залогом; срока исполнения обязательства обеспечиваемого залогом; ОБЯЗАТЕЛЬСТВО, из которого вытекает закладываемое право; сведения о должнике залогодателя права; сторона договора залога, у которой находятся подлинники документов, удостоверяющих закладываемое право.

существенными условиями договора залога права по договору банковского счёта, признаются сведения относительно: предмета договора (чёткая идентификация предмета); существа обязательства обеспечиваемого залогом (идентификация договора (отдельного вида обязательств); размера обязательства обеспечиваемого залогом; срока исполнения обязательства обеспечиваемого залогом; ОБЯЗАТЕЛЬСТВО, из которого вытекает закладываемое право; сведения о должнике залогодателя права; сторона договора залога, у которой находятся подлинники документов, удостоверяющих закладываемое право; банковские реквизиты залогового счёта; существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом прав по договору банковского счёта.

существенными условиями договора оплаты в рассрочку, признаются сведения относительно: предмета договора (чёткая идентификация предмета); цена предмета договора; порядок, сроки и размеры платежей.

существенными условиями договора продажи недвижимости, признаются сведения относительно: предмета договора (идентификация недвижимости: кадастровый номер, адрес местонахождения и т.п.); цена предмета договора;

, а также * все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Для улучшения этой статьи желательно:

  • Дополнить статью (статья слишком короткая либо содержит лишь словарное определение).
  • Найти и оформить в виде сносок ссылки на независимые авторитетные источники, подтверждающие написанное.
  • Добавить информацию для других стран и регионов.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *