Обязательному нотариальному удостоверению подлежат

Согласно п. 2 статьи 163 ГК РФ, нотариальное удостоверение сделок обязательно:

  1. в случаях, указанных в законе;
  2. в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Таким образом, стороны сами вправе решить нотариально удостоверить сделку, предусмотрев в соглашении условие об обязательном нотариальном удостоверении, хотя по закону оно и не требовалось. На практике это происходит чаще всего при совершении сделок, имеющих особую важность для сторон (или одной из стороны). Нотариус не вправе отказать в удостоверении любой сделки, соответствующей закону.

Что касается случаев обязательности нотариального удостоверения сделок, указанных в законе, то напомним, что последствием несоблюдения нотариальной формы, будет являться ничтожность совершенной сделки, то есть отсутствие правовых последствий ее заключения.

Рекомендуем: «Образцы доверенностей от юридического и физического лица. Виды, форма, сроки доверенности»

Итак, законом установлена обязательность нотариального удостоверения для следующих видов сделок:

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ).

Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, должна быть нотариально удостоверена (п. 3 ст. 187 ГК РФ). Правило о нотариальном удостоверении доверенности, выдаваемой в порядке передоверия, не применяется к доверенностям, выдаваемым в порядке передоверия юридическими лицами, руководителями филиалов и представительств юридических лиц.

Договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма (п. 3 ст. 339 ГК РФ). Нотариальная форма договора залога предусмотрена п. 2 ст. 22 закона N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», где указано, что «договор залога доли или части доли в уставном капитале общества подлежит нотариальному удостоверению».

Договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению (абз. 2 п. 3 ст. 339 ГК РФ).

Уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме (п. 1 ст. 389 ГК РФ).

Перевод долга. К форме перевода долга соответственно применяются правила, содержащиеся в статье 389 ГК РФ (п. 4 ст. 391 ГК РФ).

Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации (ст. 584 ГК РФ).

Завещание должно быть составлено в письменной форме и удостоверено нотариусом (п. 1 ст. 1124 ГК РФ). Составление завещания в простой письменной форме допускается только в виде исключения в случаях, предусмотренных статьей 1129 настоящего Кодекса (ст. 1124 ГК РФ).

Наследственный договор должен быть подписан каждой из сторон наследственного договора и подлежит нотариальному удостоверению (п. 7 статьи 1140.1 ГК РФ).

Согласие супруга. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ).

Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению (п. 2 ст. 41 СК РФ).

Соглашение об уплате алиментов заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению (п. 1 ст. 100 СК РФ).

Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона) (ст. 42 закона N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (в редакции от 01.07.2017).

Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению (п. 2 ст. 54 закона N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (в редакции от 01.07.2017).

Сделка, направленная на отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества, подлежит нотариальному удостоверению путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 11 ст. 21 закона N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»).

Договор инвестиционного товарищества, включающий в себя политику ведения общих дел (инвестиционную декларацию), все вносимые в него изменения (за исключением установленного частью 2 статьи 17 настоящего Федерального закона случая), дополнительные соглашения и приложения к нему, соглашения о полной или частичной передаче товарищами своих прав и обязанностей по договору инвестиционного товарищества, предварительные договоры об этом подлежат нотариальному удостоверению по месту нахождения уполномоченного управляющего товарища (п. 1 ст. 8 закона N 335-ФЗ «Об инвестиционном товариществе»).

Соглашение об управлении партнерством и любые вносимые в него изменения подлежат обязательному нотариальному удостоверению и хранению у нотариуса по месту нахождения партнерства и вступают в силу для участников соглашения об управлении партнерством и третьих лиц с момента такого удостоверения. Соглашение об управлении партнерством и любые вносимые в него изменения не подлежат государственной регистрации, и сведения о нем и о содержащихся в нем положениях не вносятся в единый государственный реестр юридических лиц (п. 2 ст. 6 закона N 380-ФЗ «О хозяйственных партнерствах»).

Сделка, направленная на отчуждение доли в складочном капитале партнерства, в том числе предусматривающая обязательство совершить сделку, направленную на отчуждение доли в складочном капитале партнерства при возникновении определенных обстоятельств или исполнении другой стороной встречного обязательства, должна быть совершена в нотариальной форме (п. 3 ст. 12 закона N 380-ФЗ «О хозяйственных партнерствах»).

Статья 53. Сделки, удостоверяемые в нотариальном порядке

Сделками являются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Удостоверение сделок, пожалуй, является одним из самых распространенных нотариальных действий.

Нотариальное удостоверение сделки осуществляется путем совершения на документе удостоверительной надписи.

Граждане и юридические лица вправе нотариально удостоверить любую сделку, не противоречащую действующему законодательству, независимо от того, требуется ли законом нотариальная форма. Однако, для некоторых сделок установлена обязательная нотариальная форма.

В соответствии со ст. 163 Гражданского кодекса РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно:

1) в случаях, указанных в законе;

2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

В соответствии с законами нотариальное удостоверение обязательно для следующих видов сделок:

— завещание (ст. 1124 ГК РФ);

— доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы (ч. 2 ст. 185 ГК РФ);

— доверенность, совершаемая в порядке передоверия (ч. 3 ст. 187 ГК РФ), за исключением случаев, предусмотренных ч. 4 ст. 185 ГК РФ, а именно доверенностей, выдаваемых в порядке передоверия на получение заработной платы и иных платежей, связанных с трудовыми отношениями, на получение вознаграждений авторов и изобретателей, пенсий, пособий, стипендий, вкладов граждан в банках и на получение корреспонденции, в том числе денежной и посылочной;

— доверенность на получение повторного свидетельства о государственной регистрации акта гражданского состояния (ч. 2 ст. 9 Федерального закона «Об актах гражданского состояния»);

— доверенности на представление интересов налогоплательщика — физического лица (ст. 29 Налогового кодекса РФ);

— доверенность на регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»);

— договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть удостоверен нотариально (ч. 2 ст. 339 ГК РФ);

— договор об уступке требований, основанных на сделке, совершенной в нотариальной форме (ч. 1 ст. 389 ГК РФ);

— перевод долга, основанного на сделке, совершенной в нотариальной форме (ч. 2 ст. 391 ГК РФ);

— договор ренты, в том числе его разновидность — договор пожизненного содержания с иждивением (ст. 584 ГК РФ);

— договор отчуждения доли или части доли в уставном капитале (ст. 21 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью»;

— брачный договор (ч. 2 ст. 41 Семейного кодекса РФ);

— соглашение об уплате алиментов (ч. 1 ст. 100 Семейного кодекса РФ);

— согласие супруга на совершение сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) государственной регистрации (ч. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ);

— согласие залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное движимое и недвижимое имущество (п. 4 ст. 349 ГК РФ, п. 1 ст. 55 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Последствием несоблюдения нотариальной формы сделки в случаях, когда законодательством установлена обязательная нотариальная форма, является недействительность сделки. При чем такие сделки считаются ничтожными, к ним применяются правила двусторонней реституции.

Юриспруденция / Нотариат / 6.1 Виды сделок, удостоверяемых в нотариальном порядке

В соответствии со ст. 53 Основ законодательства РФ о нотариате нотариусы удостоверяют сделки, для которых законодательством Российской Федерации и республик в составе Российской Федерации установлена обязательная нотариальная форма. По желанию сторон нотариус может удостоверить и другие сделки.

Сделками являются действия граждан и юридических лиц, направленные на возникновение, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 Гражданского кодекса РФ). Сделки могут быть двусторонними, многосторонними (договоры) и односторонними.

Статья 163 ГК РФ закрепляет, что нотариальное удостоверение сделки осуществляется путем совершения на документе, соответствующем требованиям ст. 160 ГК РФ, удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие.

Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях:

· указанных в законе;

· предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Соблюдение требований закона или условий договора об обязательном нотариальном удостоверении сделок трудно переоценить, поскольку в соответствии с п. 1 ст. 165 ГК РФ несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее недействительность – такая сделка считается ничтожной.

Как уже отмечалось, требование об обязательном нотариальном удостоверении сделки может содержаться в законе.

Анализ действующего гражданского законодательства позволяет составить перечень сделок, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению, причем следует отметить, что этот перечень невелик. Итак, к сделкам, для которых установлена обязательная нотариальная форма, относятся следующие односторонние и двусторонние сделки:

1) завещание (ст. 1124 ГК РФ), за исключением случаев составления завещания в условиях чрезвычайных обстоятельств (ст. 1129ГКРФ);

2) доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы (п. 2 ст. 185 ГК РФ);

3) доверенность, выдаваемая в порядке передоверия (ст. 187 ГК РФ), за исключением случаев, предусмотренных п.

4 ст. 185 ГК РФ (доверенности, выданные в порядке передоверия, на получение заработной платы и иных платежей, связанных с трудовыми отношениями, на получение вознаграждений авторов и изобретателей, пенсий, пособий, стипендий, вкладов граждан в банках и на получение корреспонденции, в том числе денежной и посылочной, могут нотариально не удостоверяться);

4) доверенность на получение повторного свидетельства о государственной регистрации акта гражданского состояния, выданная лицом, имеющим право на получение соответствующего повторного свидетельства (п. 2 ст. 9 федерального закона «Об актах гражданского состояния»);

5) договор об ипотеке, а также договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен (п. 2 ст. 339 ГК РФ);

6) уступка требования, основанного на сделке, совершенной в нотариальной форме, причем как на основании требований закона, так и по желанию сторон (п. 1 ст. 389 ГК РФ);

7) перевод долга, основанного на сделке, совершенной в нотариальной форме, как по требованию закона, так и по желанию сторон (ст. 391 ГК РФ с отсылкой к п. 1 ст. 389 ГК РФ);

8) договор ренты и договор пожизненного содержания с иждивением (ст. 584 ГК РФ);

9) брачный договор (п. 2 ст. 41 Семейного кодекса РФ);

10) соглашение об уплате алиментов (ст. 100 Семейного кодекса РФ);

11) согласие супруга на совершение сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) государственной регистрации (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ).

Иных случаев законодательного установления обязательной нотариальной формы сделок на сегодняшний день нет. Так, действующее законодательство не содержит требований относительно обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимым имуществом, однако следует отметить, что многие сделки с недвижимостью, в частности по ее отчуждению, аренде с правом выкупа и др.,

удостоверяются в нотариальном порядке по соглашению сторон сделки. Кроме того, на практике значительное количество доверенностей на право пользования и распоряжения автомототранспортными средствами также по просьбе граждан удостоверяются нотариально.

Расширен перечень подлежащих нотариальному удостоверению сделок

  1. Сделки по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу (п. 1 ст. 24 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», далее – Закон о регистрации)
  2. Сделки по продаже земельной доли (п. 3 ст. 24.1 Закона о регистрации).
  3. Сделки, которые связаны с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки (п. 2 ст. 30 Закона о регистрации)*
  4. Сделки по продаже недвижимого имущества, которое принадлежит несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (п. 2 ст. 30 Закона о регистрации)*
  5. Договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по нотариально удостоверенному договору (п. 2 ст. 339 ГК РФ; п. 44 постановления от 1 июля 1996 г. Пленума Верховного суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»)
  6. Договор уступки требования, основанного на нотариально удостоверенной сделке (п. 1 ст. 389 ГК РФ)
  7. Договор перевода долга по нотариально удостоверенной сделке (п. 2 ст. 391 ГК РФ)
  8. Договоры, которые направлены на отчуждение доли или части доли в уставном капитале ООО, за исключением случаев, предусмотренных в законе (п. 11 ст. 21 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», далее – Закон об ООО)
  9. Договор залога доли (части доли) в уставном капитале ООО (п. 2 ст. 22 Закона об ООО)
  10. Предварительный договор, если основной договор требует обязательного нотариального удостоверения (п. 2 ст. 429 ГК РФ)
  11. Договор ренты (ст. 584 ГК РФ)
  12. Брачный договор (п. 2 ст. 41 Семейного кодекса РФ)
  13. Соглашение о разделе общего имущества, которое супруги нажили в период брака (п. 2 ст. 38 Семейного кодекса РФ)
  14. Соглашение об уплате алиментов (п. 1 ст. 100 Семейного кодекса РФ)
  15. Соглашение об управлении хозяйственным партнерством (ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 3 декабря 2011 г. № 380-ФЗ «О хозяйственных партнерствах», далее – Закон о хозяйственных партнерствах)
  16. Сделка, которая направлена на отчуждение доли в складочном капитале хозяйственного партнерства (ч. 3 ст. 12 Закона о хозяйственных партнерствах)
  17. Договор инвестиционного товарищества (ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 28 ноября 2011 г. № 335-ФЗ «Об инвестиционном товариществе»)
  18. Соглашение об изменении или о расторжении нотариально удостоверенного договора (п. 1 ст. 452 ГК РФ)

* их нужно регистрировать, если они совершены после 29 декабря 2015 года.

Нотариальное заверение сделок, установленных законодательством

Обязательность удостоверения распространяется на такие процедуры, как:

  1. Представительство по доверенности. Требуется для проведения правовых сделок, которые предусматривают обязательное оформление у нотариуса, представления заявлений, распоряжения правомочиями и других действий, установленных ст. 185 ГК РФ. Для доверенности, предусматривающей передачу полномочий, существует форма, составляемая нотариально (ст.187 ГК РФ). Такое правило не касается документов, выдаваемых организациями либо их руководителя.
  2. Залоговые обязательства. Соглашение готовится в простом письменном формате, но его заверение в нотариальной конторе регламентировано ст. 22 ФЗ-14, когда в залог передается доля или её часть в уставном фонде ООО. Если он обеспечивает выполнение обязанностей по договору, нотариально удостоверенному, то и документ должен заверяться у соответствующего специалиста (ст.139 ГК РФ).
  3. Переуступка прав требования, возникшая из обязательств, оформленных в нотариальной форме, совершается таким же образом (ст.389 ГК РФ).
  4. Перевод долговых обязательств предусматривает соблюдение правил, установленных ст. ст. 389, 391 ГК РФ.
  5. Рента. Соглашение о передаче объекта недвижимости под выплату содержания должно проходить регистрационную процедуру (ст.584 ГК РФ).
  6. Завещание. Составляется в виде документа и заверяется в нотариальной конторе.
  7. Согласие мужа/ жены. При участии одного из них в сделки по передаче имущественных прав, которые нужно вносить в ЕГРП, в обязательном порядке потребуется представление нотариально подтвержденного согласия другого супруга (ст.35 ГК РФ).
  8. Брачный контракт.
  9. Соглашение о выполнении алиментных обязательств (ст.100 ГК РФ).
  10. Передача долей в праве общей недвижимой собственности. Не касается процедур, связанных с собственностью, входящей в паевой фонд, предусматривающий вовлечение инвестиций, или покупаемый для внесения в его состав, продаже земельных территорий, а также общего владения недвижимостью.
  11. Осуществление операций по распоряжению имущественными объектами с участием опекунов, несовершеннолетних лиц либо ограниченно недееспособных.
  12. Продажа части уставного капитала организации.
  13. Соглашение о товариществе с участием инвестиций, подразумевающее проведение совместных мер, передачу правомочий и обязательств по нему.
  14. Договор об управлении партнерством и изменения в него.
  15. Отчуждение доли в сформированном фонде партнерства.

Нотариальное подтверждение сделки по согласованию сторон

Заверение документа по согласию между участниками может включаться в качестве его условия, независимо от возможности дальнейшей процедуры регистрации.

Оформление процедуры в нотариальной конторе несет в себе некоторые преимущества, включая:

  • Разъяснение заинтересованным лицам договорных обязанностей и прав, а также условий проведения процесса. Если складывается ситуация, когда существует ущемление интересов кого-либо из них, до них доводится такая информация;
  • Удостоверение документов у нотариуса гарантирует чистоту процедуры и защиту её от обжалования. Если какой-либо факт подтвержден соответствующим специалистом, то его не потребуется доказывать в судебных разбирательствах, не включая случаи, когда его подлинность опровергнута в установленной форме;
  • Нотариус несет абсолютную материальную ответственность за неисполнение норм Основ законодательства о нотариате при проведении соответствующих мероприятий и причинении ущерба.

Надо отметить, что при этом существует и негативный момент выбора такого удостоверения договорных обязательств. Все сделки, осуществляющиеся с участием нотариуса, требуют весомых материальных и временных затрат. Перед тем, как произвести заверение факта состоявшейся сделки, специалист осуществляет проверку правоспособности её участников, включая полномочия, переданные представителям. При этом все заинтересованные субъекты должны прибыть в офис специалиста.

Последствия несоблюдения требований о нотариальном удостоверении договорных обязательств

Требованиями статьи 163 ГК РФ установлено, что нарушение порядка заверения договорных обязательств в случаях, регламентированных законодательством либо положениями соглашения, влечет ничтожность договоренностей.

В ситуации, когда один из участников уклоняется от посещения нотариуса, другой вправе прибегнуть к судебной защите для признания договора действительным. Судья вправе принять это решение, когда:

  • Какая-либо из сторон в полной мере или частично выполнила свои обязательства;
  • Кто-нибудь из участников уклоняется от оформления документа у нотариального специалиста в результате бездействия либо активной деятельности;
  • Поступило требование субъекта, исполнившего сделку об установлении её состоятельной.

Помимо это учитываются и определенные обстоятельства ситуации, причины несоблюдения установленной формы, безупречность действий каждого участника и прочее.

Даже при выполнении всех условий судебный орган может не принять решение о признании сделки действительной.

Здесь нужно учитывать, что сторона избегающая оформления обязательств по соглашению выступает в роли недобросовестного субъекта и допускает злоупотреблением своих прав. Другая же нуждается в защите, так как она исполнила свои обязательства в той или иной форме, но не может их оформить в определенном законом порядке.

Положениями статьи 433 ГК РФ определено, что договор, который должен быть обязательно зарегистрирован, считается заключенным с даты прохождения такой процедуры и без неё считается ничтожным. Судья вправе наложить обязанность по регистрации сделки, когда:

  1. Соблюдена надлежащая форма сделки. Например, рента должна быть оформлена у нотариуса, продажа имущественного комплекса производится подписанием соглашения обеими сторонами, а передать в аренду здание можно при помощи проставления подписей на договоре, подготовленном в простой письменной форме.
  2. Один из участников уклоняется от её регистрационного оформления.
  3. Подан иск о принуждении к регистрационным действиям.

Участник, необоснованно избегающий нотариальное удостоверение документа, обязан возместить контрагенту убытки, возникшие из-за задержки оформления договорных обязательств. Но такая необоснованность должна быть установлена в судебном процессе. При этом стоит обратить внимание на срок давности для такого типа споров для обращения за судебной защитой.

27) Сделки, подлежащие обязательному нотариальному удостоверению.

Среди сделок, удостоверяемых в нотариальном порядке, различаются сделки, для которых законодательством Российской Федерации и республик в составе Российской Федерации установлена обязательная нотариальная форма, и сделки, удостоверяемые нотариусами по желанию сторон. При этом нотариусы могут удостоверять по желанию сторон любые сделки, если они соответствуют требованиям закона или не противоречат ему. Нотариальное удостоверение сделок обязательно не только в случаях, указанных в законе, но и в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась (п. 2 ст. 163 ГК).

Указания на обязательность нотариального удостоверения тех или иных сделок содержатся в Гражданском кодексе РФ, Семейном кодексе РФ, Основах законодательства о нотариате, в других законах и иных правовых актах. По действующему законодательству нотариально должны быть удостоверены следующие сделки:

1. Доверенности на совершение сделок, требующих нотариальной формы, за исключением случаев, предусмотренных в законе (п. 2 ст. 185 ГК). Эти исключения установлены и в самом ГК (п. 3 ст. 185), и могут быть предусмотрены другими законами.

2. Доверенности, выдаваемые в порядке передоверия. Но при передоверии полномочий на получение заработной платы и иных платежей, связанных с трудовыми отношениями, на получение вознаграждения авторов и изобретателей, пенсий, пособий и стипендий, вкладов граждан в банках и на получение корреспонденции, в том числе денежной и посылочной, нотариальная форма доверенности, выдаваемой в порядке передоверия, не является обязательной (п. 3 ст. 187 ГК).

3. Завещания (п. 1 ст. 1124 ГК). Составление завещания в простой письменной форме по правилам ст. 1124 ГК допускается только в виде исключения, когда гражданин, который находится в положении, явно угрожающем его жизни, и в силу сложившихся чрезвычайных обстоятельств лишен возможности обратиться к нотариусу. Такое завещание должно быть собственноручно написано и подписано гражданином в присутствии двух свидетелей. Однако завещание, составленное в простой письменной форме, утрачивает силу, если завещатель в течение месяца после прекращения чрезвычайных обстоятельств не воспользуется возможностью составить нотариальное завещание. По завещанию, составленному в простой письменной форме, наследование возможно только при условии подтверждения судом по требованию заинтересованных лиц факта совершения завещания в чрезвычайных обстоятельствах. Такое требование должно быть заявлено в суд в течение шести месяцев со дня смерти завещателя.

4. Уведомления (распоряжения) об отмене завещания (ст. 58 Основ законодательства о нотариате, а также п. 4 ст. ИЗО ГК).

5. Договоры об ипотеке (п. 2 ст. 339 ГК). Требование о необходимости нотариального удостоверения договора об ипотеке содержится и в п. 1 ст. 10 ФЗ от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Кроме того, в п. 3 этой же статьи закреплено правило, согласно которому кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, подлежит нотариальному удостоверению при включении в него соглашения об ипотеке1.

6. Договоры о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен (п. 2 ст. 339 ГК).

7. Соглашения залогодержателя с залогодателем об обращении взыскания на предмет залога, являющийся недвижимым имуществом (п. 1 ст. 349 ГК). Такое соглашение может быть нотариально удостоверено лишь после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога.

8. Договоры ренты (ст. 584 ГК). Обязательному нотариальному удостоверению подлежат все три их разновидности: а) договоры постоянной ренты; б) договоры пожизненной ренты; в) договоры пожизненного содержания с иждивением.

9. Договоры таможенных брокеров (посредников) о взаимоотношениях с представляемыми ими при осуществлении своей деятельности лицами (ч. 3 ст. 157 Таможенного кодекса РФ)1.

10. Согласие супруга для совершения другим супругом сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке (п. 3. ст. 35 СК).

Согласие необходимо только в случае, когда предметом сделки является имущество, находящееся в общей совместной собственности супругов.

11. Брачные договоры (п. 2 ст. 41 СК). Такой договор может быть нотариально удостоверен как до государственной регистрации заключения брака, так и в любое время в период брака. Однако брачный договор, заключенный до государственной регистрации заключения брака, вступает в силу со дня государственной регистрации заключения брака.

12. Договоры (соглашения) об уплате алиментов (п. 1 ст. 100 СК). Нотариально удостоверенное соглашение об уплате алиментов имеет силу исполнительного листа2.

Обязательному нотариальному удостоверению при определенных в законе условиях подлежат также:

— договоры об уступке права требования, основанного на сделке, совершенной в нотариальной форме (п. 1 ст. 389 ГК). Например, договор займа денег был заключен в нотариальной форме. Кредитор, рассчитывая на своевременное исполнение обязательства по возврату долга, вступил в обязательственные отношения с третьим лицом, но из-за задержки возврата ему долга не может исполнить взятое на себя обязательство. Для исполнения обязательства он передает третьему лицу свое право требования, вытекающее из договора займа, и заключает с ним договор об уступке права требования. Этот договор будет действительным при условии соблюдения нотариальной формы;

— договоры о переводе должником своего долга на другое лицо, если договор займа удостоверен нотариально (п. 2 ст. 391 ГК). Возвратимся к вышеприведенному примеру и рассмотрим ситуацию, когда должник переводит свой долг на третье лицо путем заключения договора о переводе долга. Этот договор будет действительным только при соблюдении нотариальной формы. К тому же для нотариального удостоверения такого договора необходимо волеизъявление трех сторон — должника, третьего лица и кредитора;

— предварительные договоры, если для основного договора действующим законодательством установлена обязательная нотариальная форма.

Несоблюдение нотариальной формы сделки, являющейся обязательной по закону или по соглашению сторон, влечет ее недействительность. Такая сделка согласно п. 1 ст. 165 ГК считается ничтожной. Вместе с тем для защиты прав и законных интересов добросовестной стороны допускается возможность признания сделки, которая не была нотариально удостоверена, действительной по решению суда. Однако для признания такой сделки в судебном порядке действительной необходимо, чтобы одна из сторон полностью или частично исполнила ее, а другая сторона уклонялась от нотариального удостоверения этой сделки (п. 2 ст. 165). При признании по решению суда сделки, подлежащей обязательному нотариальному удостоверению, действительной последующее обращение к нотариусу для нотариального удостоверения сделки уже не требуется.

С 29 декабря 2015 года вступили в силу положения Федерального закона от 29.12.2014 № 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты», которым внесены изменения, в том числе в Федеральные законы «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и «О государственном кадастре недвижимости».

С указанной даты обязательное обращение к нотариусу требуется при заключении сделок по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину и гражданину, признанному ограниченно дееспособным, а также по сделкам, связанным с распоряжением недвижимым имуществом недееспособных лиц и несовершеннолетних детей, оставшихся без попечения родителей; при заключении сделок по продаже земельной доли; соглашений о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака; сделок по продаже доли в праве общей долевой собственности постороннему лицу.
C 02 июня 2016 года расширен перечень сделок с недвижимостью, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению. Федеральным законом № 172-ФЗ от 02 июня 2016 года в перечень включены следующие виды сделок, для которых предусмотрена обязательная нотариальная форма их совершения:
1) Сделки по отчуждению (продажа, мена, дарение) долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению (новая редакция ст. 24 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
2) Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению (новая редакция ст. 30 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
03 июля 2016 года Федеральным законом № 351-ФЗ от 03 июля 2016 года «О внесении изменений в статью 24.1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и статью 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» из перечня сделок, для которых предусмотрена обязательная нотариальная форма их совершения, исключены договора по отчуждению земельных долей.
Как видите за последние полгода законодательство в сфере нотариального удостоверения сделок с недвижимостью претерпевает постоянные изменения.
При внесении изменений в законодательство по введению нотариальной формы таких сделок законодатель преследовал главную цель — максимально исключить факты нарушения прав наименее защищенной части населения — детей и недееспособных граждан
Еще одна новелла законодательства коснулась договоров отчуждения долей в праве общей долевой собственности. Эти сделки всегда считались проблемными, так как при них требуется соблюдение прав других собственников на преимущественное приобретение отчуждаемой доли. Нередки случаи, когда несколько граждан, необязательно родственники, имеют в долевой собственности жилье. Если один из них захочет продать свою долю, вначале он должен предложить сособственникам купить ее. И только в том случае, если они в течение месяца не воспользуются этим предложением, долю можно продать постороннему лицу. Но на практике зачастую проблематично известить сособственников о продаже доли и представить доказательства, что предложение им было сделано. Отношения между сособственниками нередко бывают напряженными, и потому они могут намеренно скрывать свой адрес, не подтверждать факт получения извещения. Продавцы тоже находят способы обойти закон, к примеру, дарят долю покупателю, прикрывая одну сделку другой. В таком случае «одаряемый», а фактически покупатель рискует потерять деньги и остаться без жилья, так как другие сособственники могут в судебном порядке доказать притворность сделки и оспорить ее. Согласно последним изменениям в законе нотариус призван выступить гарантом законности и правильности таких сделок, взяв на себя, в том числе, проверку соблюдения выполнения требования о праве преимущественного приобретения доли другими участниками долевой собственности.
Не случайно введено обязательное нотариальное подтверждение сделки и при разделе общего имущества супругов. Это требование закона призвано защитить интересы обоих супругов, чтобы раздел имущества не был кабальным для одного и выгодным для другого. Ведь это обычно происходит при разводе.
Как видите, обязательная нотариальная форма введена по тем сделкам, где имеются наиболее сложные правоотношения и где часто происходят правонарушения. Особое значение имеет тот факт, что за все свои действия нотариус несет полную имущественную ответственность. Возмещение потерь граждан, если вдруг по вине нотариуса участникам сделки был причинен ущерб, гарантируется наличием нескольких уровней страхования профессиональной ответственности: нотариус страхует свою деятельность лично; региональная нотариальная палата заключает коллективный договор страхования всех нотариусов; в Федеральной нотариальной палате создан Компенсационный фонд. Все виды страхования обязательны в силу требований закона. Еще одна новелла закона, которая подчеркивает преимущество нотариальной формы сделок, была введена немного раньше — это признание повышенной доказательственной силы нотариального документа, закрепленное в гражданском и арбитражном процессуальных кодексах.
Срок государственной регистрации перехода права (п. 3 ст. 13 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»):
• на основании нотариально удостоверенных документов — не позднее 3 рабочих дней;
• на основании нотариально удостоверенных документов, представленных в форме электронных документов — не позднее 1 рабочего дня;
• на основании сделки в простой письменной форме — 7 рабочих дней.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *