Как использовать помещение для бизнеса

Местоположение

Именно от места будет зависеть успех ваших продаж, скорость узнаваемости торговой точки потенциальными покупателями и, соответственно, размер прибыли.

Безусловно, для того чтобы выбрать наилучшее расположение для магазина, необходимо учесть следующие нюансы:

  1. Потенциал района.
  2. Трафик вблизи торгового помещения.
  3. Количество конкурентов по соседству.
  4. Ориентированность потенциальных покупателей.
  5. Наличие паркинга, удобного подъезда или близость транспортной развязки.

Теперь стоит рассмотреть их подробнее. Потенциал района обозначает возможность успешной торговли в данном месте. Естественно, в маленьком районе нет смысла арендовать помещение. К тому же, важно уметь правильно определять зону продажи: для супермаркетов средних размеров она будет составлять 1,5 километра, что равняется пятнадцати минутам шаговой доступности.

Определить потенциал района легко, если знать обеспеченность его населения, а также поведение покупателей, живущих рядом с магазином. Если же требуется оценить возможности населения, то стоит узнать о таких особенностях, как плотность застроек района, количество проживающих в нем, уровень развитости инфраструктуры, расположение важных зданий и объектов. К ним относятся парки, ТЦ, остановки.

Трафик вблизи помещения показывает количество людей, которое ежедневно проходит рядом с ним. Информацию, которая будет известна после оценки потенциала района, нужно нанести на карту, что позволит точнее оценить уровень покупательских потоков. Одним из важных вопросов в этом пункте является удобство клиента добираться до торговой точки. Особенно такую проблему важно изучить тем, кто хочет открыть магазин на окраине города или в спальных районах, поскольку в этих местах все покупки совершаются вечером, когда жители возвращаются с работы.

Следующим пунктом из списка нюансов является наличие поблизости конкурентов. Чем их меньше, тем больше дохода получит ваше торговое место. Тем не менее, не стоит радоваться, если конкурентов нет совсем: возможно, выбранная вами ниша торговли просто не востребована в этом районе.

Важно учесть и то, на что ориентируются потенциальные покупатели. Если в районе живут богатые люди, их не заинтересует одежда, произведенная неизвестными брендами. Такой класс общества предпочитает приобретать вещи в дорогих бутиках. Поэтому перед открытием точки нужно сравнить спрос клиентов и предложения продавцов.

Также важным фактором для успешной торговли является наличие парковки и подъездных путей, поскольку если до торговой точки неудобно добираться, многие покупатели найдут ей замену. На данном моменте пригодятся предыдущие исследования: если товар вашего магазина представляет интерес для владельцев авто, то им точно понадобятся парковочные места. На каждые 25 м² площади требуется одно парковочное место. В том случае, когда клиентами будут малообеспеченные граждане, паркинг не потребуется.

Магазин в торговом центре

При выборе помещения в ТЦ, нужно обратить внимание на следующие факторы:

  • площадь магазина, комфортность нахождения внутри;
  • место расположения точки внутри ТЦ;
  • форма помещения.

Продавцу важно обеспечить своим клиентам комфортное пребывание внутри магазина. Это касается не только его оформления, но и размеров: при наплыве посетителей каждому должно быть удобно изучать товар. Тем не менее, также важно, чтобы в торговой точке не было большого количества колонн, из-за которых не будет видно продукцию. Исключениями являются магазины одежды.

При выборе помещения в торговом центре нужно учесть его удаленность от входа или выхода. Наиболее успешными по продажам являются те магазины, которые находятся как можно ближе к дверям ТЦ, так как именно в них клиенты заходят в первую очередь. Или же, если покупатель не смог приобрести искомую вещь в каком-либо магазине, он обязательно посетит точку, которая расположена прямо перед выходом.

Форма также играет роль в темпе и количестве продаж. Наиболее удачным является помещение прямоугольной формы. В нем клиентам будет гораздо удобнее рассмотреть весь представленный ассортимент магазина. Если же точка имеет «квартирный» вид, то потребуется ее перепланировка, о возможности которой заранее следует узнать у арендодателя. Также спросите его о том, какой магазин располагался в помещении до этого: вполне возможно, что у него была плохая репутация, из-за чего можно потерять клиентов.

Целевая аудитория и потоки

Главная ошибка многих предпринимателей – они берутся за первую же возможность получить помещение в любом торговом центре. Перед этим необходимо провести подробный и тщательный анализ того, насколько посещаем и рентабелен магазин. Важно учитывать качественные и количественные показатели. Для этого есть несколько простых способов:

  1. Посетить торговый центр лично. Легче всего подсчитать количество посетителей, находясь в кафе по соседству с выбранным магазином. Обязательно при этом проанализировать поток клиентов в различное время дня, а также отдельно в будни и выходные.
  2. Узнать о рентабельности ТЦ непосредственно у одного из его продавцов. Также можно спросить о том, насколько хорошо идут дела в торговом центре у другого арендатора. Не обязательно, чтобы это был ваш конкурент.
  3. Спросить об этом лично арендодателя торгового центра.
  4. Провести опрос в социальных сетях или на местном сайте среди тех, кто точно является целевой аудиторией выбранного вами ТЦ. Необходимо включить в список вопросов информацию о том, насколько большой потенциал у района (его жители и их достаток), как часто люди посещают выбранный вами торговый центр, а также многое другое.
  5. Просмотреть количество чекинов определенной торговой точки. Особенно эффективно это будет в том случае, если есть доступ к другим магазинам, которые располагаются в целых сетях торговых центров или же отдельных точках.

Обязательно следует учесть и требования, которые выставит вам арендодатель, возможность дополнительных услуг, качество охраны и т.д. Имея подробные сведения об интересующем помещении, принимать решение о его съеме будет достаточно легко. Только так вы не ошибетесь и не потратите свой капитал на убыточное дело.

Где установить остров

Опытным путем продавцы выяснили, что большой успех имеют те острова, которые расположены у входа. Впрочем, получить такое место очень тяжело, особенно, если вы впервые сотрудничаете с ТЦ и еще не имеете постоянных покупателей. В большинстве случаев на выгодных позициях будут располагаться представители известных брендов и компаний.

Еще одним названием острова является «плавающий магазин», поскольку его легко в любой момент переместить в другое место. Это отличное решение для новичков в торговле. Остров лучше всего подойдет для продажи электроники, игрушек, сувениров и бижутерии.

Чтобы получить от плавающего магазина максимальную выгоду, нужно соблюсти следующие правила:

  1. Остров должен располагаться в том месте, где целью людей является приобретение чего-либо, а не отдых и развлечения.
  2. Рядом не должны быть точки с похожим товаром.
  3. Остров нельзя размещать где-то в тени или в том месте, где его перекроют известные магазины.

Обязательно узнайте, какие именно товары хотят приобрести покупатели в данном торговом центре. В том случае, когда они привыкли покупать вещи от дорогих и элитных брендов, размещать новый магазин от малоизвестной фирмы нет смысла. Исключение могут составить точки с эксклюзивными украшениями и аксессуарами. Запомните, что:

  1. Потенциальных покупателей следует заинтересовать не только рекламой, но и красивой яркой витриной, на которую не стоит жалеть денег.
  2. Осуществлять продажу при большом потоке покупателей смогут только продавцы с огромным опытом. Сэкономить на специалистах, конечно же, не получится.
  3. В крупных торговых центрах есть множество различных правил, которые вам придется соблюдать. Поэтому обязательно ознакомьтесь с договором аренды.

Поиск выгодной точки

При выборе стационарной торговой точки, продавец должен отталкиваться от потока покупателей. В первую очередь ориентироваться необходимо на потенциальных (или же целевых) покупателей, отделив их от остальных. Задайте себе следующие вопросы:

  1. Какую продукцию покупатель может приобрести еще в этом торговом центре?
  2. Почему люди покупают товары той или иной направленности?
  3. Что особенного вы можете предложить покупателям, чего они не смогут найти нигде в данном торговом центре?

Благодаря ответам на вышеперечисленные вопросы легко определиться, стоит ли вообще размещать свой магазин в этом торговом центре. Кроме того, будет достаточно просто определиться: насколько большой уровень посещаемости у него будет.

На решение может повлиять несколько фактов, которые можно узнать о ТЦ. К примеру, прекрасно, если на этаже расположено большое количество магазинов, которые посещают ваши потенциальные покупатели. Еще одним плюсом будет отсутствие прямых конкурентов в торговом центре или же их малое количество. Адекватно оцените уровень конкурентоспособности вашего товара и только после этого арендуйте помещение. И, конечно же, значительным преимуществом будет посещение торгового центра людьми нужного ценового сегмента.

Торговый центр или отдельный магазин

Расположение точки в торговом центре не всегда перспективнее, чем полноценный магазин для товара. Как и всегда, исходить нужно из целевой аудитории и продаваемого вами товара. Например, многие предприниматели, которые реализуют товар по низкой или же средней цене, арендуют отдельно стоящие помещения.

Еще одной причиной такого поведения является то, что многие люди используют общественный транспорт. Нужно отметить и то, что многие самостоятельные магазины становятся в несколько раз успешнее, чем точки в крупнейших торговых центрах.

Конечно же, брендовые магазины приносят больше прибыли как раз в торговых центрах, поскольку для них это наиболее удачное месторасположение. Чтобы вы лучше ориентировались в вопросе, ознакомьтесь со сравнением достоинств и недостатков обоих видов размещения точки.

Плюсы магазинов в торговых центрах:

  • большая наполняемость;
  • наличие управляющего;
  • присутствие непрофильных арендаторов – якорных, благодаря которым увеличивается поток покупателей.

Минусами же являются:

  • сложность получения выгодного места;
  • высокая стоимость аренды (не всегда окупается);
  • жесткие условия заключаемого договора;
  • возможный рост цены аренды;
  • обязательное подчинение графику работы торгового центра;
  • зависимость в плане срока открытия магазина;
  • большие сложности и ограничения в доставке товара;
  • возможные ограничения на те элементы, которые являются фирменными для вашего магазина (или сети магазинов);
  • обязательное удовлетворение определенного ряда потребностей потенциальных клиентов;
  • разное количество выручки каждый день (в вечер пятницы и выходные покупателей гораздо больше, чем в будни, а значит, больше денег только в эти дни).

Магазин, который располагается отдельно, также имеет свои плюсы и минусы. К преимуществам относятся следующие факты:

  • отсутствие отвлекающих товаров: клиент не будет рассеивать внимание на продукцию других торговых точек (как это бывает в ТЦ), в это время у продавца есть возможность установить зрительный контакт с покупателем и расположить его;
  • ориентированность клиента на определенный бренд или товар, благодаря чему он точно совершит покупку в магазине;
  • возможность смены формата работы в зависимости от изменения трафика района, а также прочих внешних факторов;
  • доступ к использованию владельцем любых маркетинговых средств;
  • оформление магазина по своему желанию, не согласовывая это с форматом торгового центра или требованиями арендодателя;
  • отсутствие необходимости подстраиваться под график работы ТЦ.

Есть у отдельного магазина и минусы, среди которых:

  • обязательное налаживание связей с всевозможными обслуживающими организациями (инжиниринговые системы);
  • форма арендуемого помещения может быть не слишком удобной, из-за чего она не будет соответствовать вашим желаниям или стандартам.

Только учитывая все эти факторы, вы сможете принять правильное индивидуальное решение. Универсального выбора в таких случаях не существует, так как каждый продавец имеет совершенно разный товар, специализацию, особенности и стиль собственного торгового процесса.

Блог DM

Для правильного выбора помещения
Вам необходимо проанализировать:

1. Площадь /Стоимость
2. Территориальное расположение
3. Наличие целевых организаций
4. Оценка конкурентов
5. Маршруты общественного транспорта
6. Наличие стоянки и удобного подъезда
7. Пешеходный трафик
8. Возможность размещения наружной рекламы
9. Арендные каникулы
10. Подключение интернета

1. Площадь /Стоимость

В среднем помещение от 8 до 12 метров кв. вполне подходит для полноценного размещения фотосалона и удобной работы. Иногда фотосалоны открываются и на площади 6 м.кв., но это значительно уменьшает маневренность в помещение, размещение дополнительного оборудования (вакуумный термопресс, съемка со штатива и тд.) Рекомендуется отдавать приоритет помещениям стандартной формы: 2х4 м.кв, 3х4 м.кв и т.д. Стоимость арендной платы в зависимости от регионов, типа здания, территориального расположения может колебаться от 500 до 2000р за 1 м.кв. Средняя стоимость аренды 1м.кв. находится на уровне 1000р.

2. Территориальное расположение

Прежде всего мы рекомендуем выбирать помещение в центральной части города, даже если там большая концентрация конкурентов. Построив карту торговой территории можно найти более выигрышное место и привлечь трафик целевых клиентов на себя. Желательно рассмотреть варианты помещений на 1 линии, 1-2 этаж или цоколь.

3. Наличие целевых организаций

Наличие целевых организаций является одним из самых важных критериев при выборе места. Под этой формулировкой понимаются организации клиентам, которых в обязательном порядке регулярно требуются услуги ксерокс, печать и фото на документы.

  • Паспортно-визовые столы, визовые центры (УФМС), МФЦ (ксерокс, фото на паспорт)
  • Туристические агентства (фото на визы, анкеты загранпаспорт)
  • Налоговые (ксерокс и печать бланков)
  • Миграционные службы, организации по переводу документов (фото на документы, аудитория мигранты для оформления патента важный и часто недооцениваемый пункт)
  • Приемные комиссии вузов (сезонный спрос, фото для поступления)
  • Автошколы, Медицинские частные центры (фото для медкнижки)
  • Военкоматы (фото на военный билет)
  • ВУЗЫ, Школы, спортшколы, детские сады (фото на пропуск)
  • Студенческие общежития (ксерокс, печать докладов, курсовых и т.д.)

Все целевые организация в данном списке размещены в порядке убывания их ценности. Поэтому при анализе районов особое внимание необходимо уделить первым 4 позициям.

4. Оценка конкурентов

  • Фотостудии
  • Фотосалоны
  • Фотоателье
  • Копицентры
  • Рекламные агентства
  • Типографии
  • Сувенирные лавки

Важно проанализировать:

  • Месторасположения всех конкурентов и спектр оказываемых услуг
  • Варианты используемой наружной рекламы
  • Посчитать ежедневный трафик клиентов.
  • Сайты, группы в соц.сетях

5. Маршруты общественного транспорта

Наличие остановки общественного транспорта всегда создает удобный пешеходный трафик, поэтому приоритет при выборе помещения так же следует отдать офисам максимально близко расположенным к метро, остановкам и пешеходным улицам.

6. Наличие стоянки и удобного подъезда

Если рядом со зданием нет парковки, или парковка закрытая, то большое количество потенциальных клиентов могут проехать мимо вас не найдя удобного места для стоянки.

7. Пешеходный трафик

Пешеходный трафик не является основным критерием при выборе помещения, при выборе помещения нам стоит в первую очередь ориентироваться на трафик клиентов из целевых организаций и только потом на всех остальных. За частую большой пешеходный трафик значительно увеличивает стоимость арендной платы. При открытии первой точки мы не рекомендуем выбирать крупные торговые центры, т.к. подобный эксперимент с арендой от 40 т.р. в месяц может быть слишком рискованным.

8. Возможность размещения наружной рекламы

Хорошая система наружной рекламы – это залог успеха. Реклама должна быть крупной и яркой. При выборе помещения в диалоге с рекламодателем нужно обязательно уточнить возможность размещения наружной рекламы, цены и ее виды. Большой плюс это размещение светового короба на фасаде здания. Так же важно узнать о способах навигации внутри здания – это стрелки указатели, подвесы, следы к офису и тд. Возможность размещения штендера на улице. Что бы не смутить арендодателя рекомендуем брать на встречу специальный клипарт с наружной рекламой.

9. Арендные каникулы

Арендными каникулами называют предоставление прав пользования помещением для арендаторов без оплаты или по сниженной ставке. Зачастую эта форма, в настоящее время, используется в тех случаях, когда помещение требует ремонта, в том числе и простой отделки, либо реконструкции. Такие процессы оплачивает арендатор. Срок арендных каникул, как правило, не превышает двух месяцев. В нашем случае мы можем запросить арендные каникулы для въезда, установки оборудования, для мелкого ремонта в офисе. Многие забывают об этом нюансе, хотя он позволяет сэкономить несколько тысяч рублей.

10. Подключение интернета

Доступ к хорошему скоростному интернету это обязательное условие работы фотосалона. У арендодателя необходимо уточнить провайдеров к которым подключено здание и их контакты. Обычно тарифы для юр.лиц колеблются от 500 до 1500р, если есть возможность оформить на физ.лицо – это будет дешевле. Мы советуем не экономить на хорошей скорости, что бы избежать проблем с оформлением онлайн заказов.

Алгоритм поиска помещения:

1. Построение карты торговой территории
2. Анализ и выделение районов для поиска
3. Поиск и встреча с арендодателем

  • Построение карты торговой территории

Что такое карта торговой территории и для чего она нужна?
Карта торговой территории – это практический инструмент привлечения трафика в Ваш фотосалон.

Знание этого инструмента поможет понять движение клиентов, проанализировать конкурентов и найти целевые организации. Построении карты торговой территории необходимо начать с выбора крупных района города.

  • По каждому району делаем скриншот карты.
  • В фотошопе или пейнте отмечаем конкурентов и целевые организации, каждому виду присваивается порядковый номер.
  1. Конкуренты
  2. Паспортно-визовые столы, визовые центры (УФМС), МФЦ
  3. Туристические
  4. Налоговые
  5. Миграционные службы, организации по переводу
  6. Приемные комиссии вузов
  7. Автошколы
  8. Медицинские частные центры
  9. Военкоматы
  10. Вузы, Школы, спортшколы, детские сады
  11. Студенческие общежития.

Важно! При построении карты торговой территории необходимо начать поиск с анализа трех источников: карты Яндекс, Google, 2GIS. При этом многие организации или конкуренты могут быть не обозначены на картах, поэтому обязательно нужно пройтись по этим районам самостоятельно и дополнительно проверить наличие или отсутствие.

  • Анализ и выделение районов для поиска

После построения карты торговой мы можем провести анализ по каждому району отдав приоритет целевым организациям со 2 по 4 номера.

Важно! Не стоит бояться большой концентрации конкурентов. Это может говорить только о хорошем трафике целевых клиентов и выигрышном расположении. Но получив такие данные мы можем найти более лучшее место тем самым съесть конкурента и перехватить поток клиентов к себе. Итогом анализа должно быть выделение 3-4 районов и переход к поиску места.

  • Поиск и встреча с арендодателем

Поиск помещения обычно производится самостоятельно — основной источник поиска это сайт www.avito.ru и местные порталы.

Алгоритм действий поиска:

  • Категория: Коммерческая недвижимость
  • Тип объявления: Сдам
  • Вид объекта: Офисное помещение, Торговое помещение
  • Определение города и района

Мы заполняем таблицу с подходящими объявлениями (смотрите приложение – первичная карточка вариантов помещений). После заполнения найденных вариантов — начинайте обзвон всех объявлений и назначайте встречи.

После встречи с арендодателем заполните сравнительную таблицу по 10 критериям (смотрите приложение – сравнительная карточка вариантов помещений).

  • Вид помещения
  • Площадь /Стоимость
  • Наличие целевых организаций
  • Оценка конкурентов
  • Маршруты общественного транспорта
  • Наличие стоянки и удобного подъезда
  • Пешеходный трафик
  • Возможность размещения наружной рекламы
  • Арендные каникулы
  • Подключение интернета

Обязательно попросите арендодателя взять образец договора аренды для изучения. Сфотографируйте помещение 5-7 фотографий (или снимите видео). После уточнения необходимой информации мы забираем договор аренды и просим арендодателя предоставить нам 2-3 дня для принятия решения.

Процесс заключения договора

Это важный процесс, который лучше проделать вместе с юристом. Перед подписанием документов, необходимо тщательно вычитать и обсудить все условия аренды. Проверьте документы владельца: документ о праве распоряжения недвижимостью, план помещения и уставные документы юридического лица, владеющего объектом.

После проверки документов обсудите все возможные условия аренды:
1. Коммунальные платежи.
2. Телефоны и доступ в интернет.
3. Стоимость месячной аренды.
4. Сроки сдачи в аренду.
5. Форс-мажорные обстоятельства.
6. Мелкие ремонтные работы.
7. Капитальный ремонт.
8. Условия расторжения договора.

Обсудите, за кем будет закреплено конкретное обязательство, и в какие сроки необходимо его выполнять. Все условия обязательно должны быть зафиксированы в договоре аренды коммерческой недвижимости.

Процесс передачи объекта

Еще одним важным документом после договора об аренде станет акт передачи недвижимости арендодателем арендатору. День подписания такого акта считается началом аренды. Подписывать акт нужно только после тщательной проверки здания или помещения. Если при осмотре будет замечена неисправность, ее следует зафиксировать в акте. Этим можно уберечь себя от лишних расходов, которые лягут потом на арендатора. Кроме этого, такой анализ помещения перед арендой коммерческой недвижимости даст возможность потребовать у арендодателя бесплатно устранить замеченные неисправности, либо уменьшить на определенную сумму стоимость аренды. Если же увиденное состояние недвижимости никаким образом не удовлетворяет клиента, он может совершенно справедливо потребовать расторжения договора. Помните, что по истечению срока действия договора арендодатель будет принимать недвижимость по акту, который заключался в день принятия помещения в аренду. И если там не зафиксированы неисправности, то арендодатель совершенно законно сможет потребовать устранить их за счет арендатора. И наоборот, если за время аренды были совершенны позитивные изменения в условиях помещения, арендатор вправе потребовать возмещения понесенных расходов. Поэтому тщательно фиксируйте все условия аренды в договоре.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *